הדירה עומדת ריקה? כך תמחור שגוי פוגע בתשואה שלכם בתל אביב

שוק הנדל"ן בתל אביב הוא אחד הדינמיים והמבוקשים בישראל, ולעיתים נדמה כי "כל מטאטא יורה" וכל דירה נחטפת בכל מחיר. אולם, כמי שחיים את השטח בנדלנסקיי ומלווים עשרות בעלי דירות, אנו נתקלים לא פעם בבעלי נכסים שעושים טעות קריטית אחת: תמחור יתר (Overpricing).

הרצון למקסם רווחים הוא טבעי ומובן, אך כשמסתכלים על הנתונים היבשים ועל השורה התחתונה בבנק, מגלים שלעיתים דווקא המחיר הגבוה הוא זה שגורם להפסד המצטבר הגדול ביותר.

1. מלכודת "חודש הריק": המתמטיקה שלא משקרת בואו נפרק את זה למספרים אמיתיים. נניח שיש בבעלותכם דירת 3 חדרים בדרום תל אביב.

• מחיר השוק הריאלי: 8,000 ש"ח לחודש.

• המחיר שאתם דורשים: 8,500 ש"ח לחודש.

אתם מתעקשים על ה-500 ש"ח הנוספים. בינתיים, הדירה עומדת ריקה חודש אחד נוסף בזמן שאתם מסננים דיירים או מחכים למישהו שיסכים לשלם. המשמעות: הפסדתם 8,000 ש"ח הכנסה בחודש הראשון. כדי להחזיר את ההפסד הזה בעזרת התוספת של ה-500 ש"ח, תצטרכו שהדייר יישאר בדירה 16 חודשים רצופים רק כדי להגיע לנקודת האיזון (Break-even). אם הדייר יעזוב אחרי שנה, יצאתם מופסדים, למרות ש"על הנייר" קיבלתם מחיר גבוה יותר.

2. הסיכון הכלכלי בדייר הלא נכון תמחור הוגן ומדויק עושה משהו נוסף: הוא מסנן אוטומטית סוג מסוים של אוכלוסייה ומושך דיירים איכותיים ויציבים. דיירים טובים, שמחפשים יציבות לשנים, מכירים את מחירי השוק. כשהם רואים דירה במחיר מופקע, הם מדלגים עליה. מי נשאר? לעיתים קרובות אלו דיירים לחוצים, או כאלו שאין להם ברירה, מה שמעלה את הסיכון ל:

• קשיים בגביית שכר הדירה.

• בלאי מואץ לנכס.

• תחלופה גבוהה (מה שגורר שוב דמי תיווך, צביעה ותיקונים).

3. אפקט "המודעה השרופה" במערכות הפרסום והלוחות, מודעה שעומדת באוויר זמן רב מעוררת חשד. דיירים פוטנציאליים שואלים את עצמם: "למה אף אחד לא שכר את הדירה הזו כבר חודשיים?". ככל שהזמן עובר, כוח המיקוח שלכם יורד, ולבסוף אתם עלולים להתפשר על מחיר נמוך עוד יותר ממחיר השוק המקורי.

איך אנחנו בנדלנסקיי עוזרים לכם? המומחיות שלנו היא בניתוח שוק כירורגי. אנחנו בודקים בכמה הושכרו דירות דומות בפועל (לא בכמה הן פורסמו, אלא בכמה נסגרו) באזור דרום תל אביב והמרכז. המטרה שלנו היא לא רק למצוא דייר, אלא למצוא את הדייר הנכון במחיר הנכון, תוך שמירה על הוגנות שתבטיח לכם שקט נפשי.

הבהרה משפטית: המידע בכתבה זו מובא לידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או שמאי. הנתונים והדוגמאות המוצגים הינם להמחשה בלבד. כל פעולה המתבצעת על סמך המידע בכתבה הינה באחריות הקורא בלבד. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני ביצוע כל עסקת נדל"ן.